EUPode não ser necessário que Solomon decida entre duas visões concorrentes do documento que controla o futuro do Club West Golf Course, mas pode exigir um julgamento completo antes que a dura luta entre alguns proprietários e o proprietário do campo possa ser resolvida em tribunal.
Essa é a essência da última conclusão do juiz do Tribunal Superior, Christopher Coury, no processo movido pelo Club West Conservancy contra The Edge e Shea Homes sobre se as casas podem ser construídas em qualquer parte do terreno de 162 acres que não tenha visto uma bola de golfe desde então. no início da primavera de 2018, deixando 357 proprietários em seu perímetro com uma visão que a TNC diz não esperar quando desembolsaram preços premium por seus lotes.
O campo tem estado praticamente árido desde 2016, exceto por alguns meses entre o outono de 2017 e o início de 2018, depois que o proprietário anterior, Wilson Gee, disse que não tinha mais condições de pagar pela água potável da cidade que alimenta os verdes, a um custo de mais de US$ 750.000 anuais.
A próxima parcela de um caso que começou com o ajuizamento da ação pela TNC em dezembro de 2021está agendado para 8 de maio – uma videoconferência de 15 minutos envolvendo Coury, o advogado da Conservancy Daniel Slavin e a equipe de advogados da Edge/Shea Daniel G. Dowd, Cindy C. Albracht-Crogan e Kaysey L. Fung.
Isso segue a decisão de Coury de 27 de fevereiro rejeitando um pedido do Edge para um julgamento sumário parcial, no qual o juiz detalhou a complexidade de decidir qual lado está certo ao discutir o controle futuro – e o destino final – do campo de 18 buracos.
“O julgamento sumário é apropriado apenas se não existir nenhuma questão genuína de fato relevante e a parte movente tiver direito ao julgamento como uma questão de lei”, escreveu Coury, citando processos judiciais anteriores que decidiram que “o julgamento sumário não é apropriado quando possíveis inferências devem ser feitas”. extraídos das circunstâncias são conflitantes.”
O conflito centra-se na declaração de convênios, condições e restrições que regem o uso da parcela.
Ao contrário de outras comunidades de campos de golfe, um conjunto separado de CC&Rs controla o campo e é separado dos CC&Rs que governam os cerca de 2.400 proprietários do Club West.
O declarante, ou proprietário dos CC&Rs, mudou nos últimos 30 anos, começando com o construtor original do Club West, UDC Homes, em 1993 e depois indo para Shea após absorver a UDC em 1998. Shea em 2020 deu a declaração ao The Edge , quatro homens locais que pagaram US$ 750 mil para comprar o curso de Wilson Gee.
A The Conservancy procura bloquear qualquer esforço da Edge para vender parte ou todo o campo a uma construtora.
The Edge no início de 2021 revelou um plano de venda de três lotes à Taylor Morrison para a construção de 162 casas de um e dois andares, a fim de financiar a reconstrução do campo e um novo clube. Taylor Morrison desistiu diante da oposição de alguns proprietários, que eventualmente formaram o Club West Conservancy.
Coury citou três seções dos CC&R que ele disse serem centrais para o caso.
Um afirma que os CC&R existem “com o propósito de proteger o valor e a conveniência de… a Propriedade do Campo de Golfe ou qualquer parte dela… e reverterão em benefício de cada proprietário de toda ou qualquer parte dela.”
A segunda seção afirma que “a Propriedade do Campo de Golfe e todas as suas partes serão usadas exclusivamente como um campo de golfe… o uso da Propriedade do Campo Gofl que não seja para os referidos fins durante esse período será proibido”.
Mas a terceira seção citada por ele afirma, em parte, que o Declarante terá o direito de liberar ou cancelar toda ou qualquer parte desta Declaração com relação a toda ou qualquer parte da Propriedade do Campo de Golfe a qualquer momento, sem o consentimento ou aprovação de qualquer outra parte. Em particular. O Declarante reserva-se o direito de redefinir os limites da Propriedade do Campo de Golfe.”
A TNC argumenta que a UDC e a Shea basicamente renunciaram aos poderes dessa terceira cláusula, prometendo em anúncios e até mesmo em acordos de vendas com proprietários que compraram lotes ao redor do campo que o local seria sempre um campo de golfe.
Coury, a certa altura da sua decisão, escreveu: “O Tribunal acredita que a Edge está enganada ao argumentar que a Declaração se destinava exclusivamente a beneficiar o proprietário da propriedade do campo de golfe”.
Ele observou queos CC&Rs foram escritos “com o propósito de aumentar e proteger o valor, a conveniência e a atratividade do Foothills Club West e da propriedade do campo de golfe”.
“Como tal, o Tribunal rejeita o argumento do Edge de que a Declaração só pode ser interpretada para beneficiar o proprietário da Propriedade do Campo de Golfe”, escreveu ele.
Ele continuou escrevendo: “Só porque o documento geral se destina a beneficiar os proprietários de imóveis no Foothills Club West e o proprietário da propriedade do campo de golfe, isso não significa que cada disposição da Declaração se destine a beneficiar um, algumas ou todas essas partes. Na verdade, a Declaração revela que ao Declarante foram dados amplos poderes e discricionariedade para implementar a Declaração, tal como entendia.ajustar. Ao fazê-lo, a Declaração não só confere direitos e poderes ao Declarante, mas também confere benefícios ao Declarante.”
No entanto, acrescentou: “A Declaração, no entanto, é omissa sobre quais os termos da Declaração que se destinam a beneficiar quem”.
Assim, concluiu Coury, “uma questão genuína de facto material impede um julgamento sumário”.
“Existe uma questão factual sobre se (uma secção) da Declaração, que criou o Poder de Liberação, se destinava a beneficiar exclusivamente o Declarante, ou se destinava a beneficiar outros, incluindo, mas não limitado ao proprietário da Propriedade do Campo de Golfe. Um investigador razoável dos factos poderia concluir que a estrutura da Declaração - os amplos direitos, poderes e privilégios concedidos ao Declarante - evidencia uma intenção de beneficiar exclusivamente o Declarante, dando ao Declarante direito, controlo e discrição únicos e completos para administrar a Declaração na sua próprios melhores interesses.”
Ele também citou o testemunho de um ex-funcionário da UDC que disse que o objetivo do documento era beneficiar o proprietário dos direitos do declarante e disse que o testemunho “é evidência mais do que suficiente para apoiar a conclusão de um investigador razoável” de que a declaração “foi destinada a para beneficiar exclusivamente” o proprietário do curso.
